Частные дома

  Сегодня в историческом центре столицы можно купить не только элитные апартаменты или пентхаус, но даже частный дом, или, точнее, особняк. Риэлторы отмечают, что это не дела давно минувших дней, а реалии рынка.

  Конечно, такие сделки единичны, в практике многих риэлторских компаний, работающих в элитном сегменте, их было не больше десятка. Ни сами покупатели, ни компании по недвижимости эти сделки не афишируют, поэтому и на открытом рынке таких предложений не бывает, а часть вообще проходит стороной. Обычно на рынке одновременно не больше двух клиентов подыскивают себе частный дом.

  "Сегодня в Москве примерно чуть более 1000 частных домов, - говорит Марина Маркарова, управляющий директор компании BLACKWOOD. - Большинство из них являются памятниками архитектуры, некоторые относятся к исторической застройке. Это реконструированные дома".

  Конечно, последних на рынке больше. Ведь в Москве особняки стали строить еще в начале XVIII века, последние постройки пришлись на начало XIX века. Особняк вообще был первым аналогом городского жилья, похожем на современную городскую квартиру: в нем помещения разделялись на общественные и спальные, кухонные и обеденные зоны. Что интересно, городские особняки строились по красной линии улиц.

  Строятся особняки, конечно, и сейчас. Хотя, с точки зрения инвестора, это и не столь выгодно. Аренда земли в пределах города стоит баснословных денег, и застройщику удобнее построить многоквартирное здание, нежели дом на одну семью под заказ. К тому же готовый дом надо потом эксплуатировать и обслуживать, а значит, подводить к нему современные коммуникации, начинять интеллектуальными новшествами, что тоже трудоемко и затратно. Плюс ко всему жильцам понадобится грамотная управляющая компания, которая возьмется за обслуживание единичного дома.

  Тем не менее, особняки имеют право быть. И весь новострой такого рода риэлторы делят на две группы: особняки, которые являются частью малоквартирных домов, но имеют собственный вход и отдельно стоящие здания, входящие в состав жилых комплексов. Последний пример есть в Молочном переулке, где два года назад был построен дом на 18 квартир, а во внутреннем дворике - усадьба площадью 800 кв. метров. У усадьбы имеется отдельная инфраструктура с бассейном, тренажерным залом, подземной парковкой. Обслуживает этот дом та же управляющая компания, что и весь комплекс. Вся инженерия эксклюзива интегрирована в сети всего жилого комплекса.

  Страницы почти всех изданий по недвижимости обошла фотография особняка на Чистых прудах (ул. Машкова), выполненного в форме яйца Фаберже. Этот особняк был построен три года назад.

  Когда покупатель предпочитает приобрести старое здание, то нередко делает из него дом на несколько квартир, распродавая их друзьям или партнерам по бизнесу. Так было с особняком на Малой Молчановке (дом имеет пять этажей, свою инфраструктуру и территорию, современные коммуникации), особняком в Большом Афанасьевском переулке. Он тоже подвергся полной реконструкции.

  Иногда у особняков складывается и другая судьба. Задумываясь как жилой дом, они впоследствии превращаются в офисы. После некоторого переоборудования, разумеется. Крупные компании делают такой особняк своей резиденцией. "Я бы отметила тенденцию перевода особняков в нежилой фонд. Отдельно стоящие здания пользуются огромным спросом среди компаний", - уточняет Марина Маркарова. Кстати, часто в особняках располагаются посольства.

  Цены за квадратный метр в особняках, разумеется, высоки: в среднем, 7000 долларов плюс ремонт из расчета 1500 долларов за квадрат. При этом надо учитывать, что площадь особняка не меньше 800-1000 кв. метров, а иногда доходит и до 2-2,5 тысяч.

  Перед владельцами особняков встает еще и земельный вопрос. По закону собственник может приватизировать землю, на которой стоит купленный дом. Это позволяет московский Закон "О землепользовании" и Федеральный закон "О приватизации государственной и муниципальной собственности". "Однако практически московские чиновники стремятся заключить договор аренды сроком на 49 лет, поэтому-то сделки и становятся экономически маловыгодными", - говорит Марина Маркарова.

  Со старинными особняками все еще сложнее. Среди них многие относятся к памятникам архитектуры, что налагает на покупателя немалые обязательства. Надстройки, пристройки, замена цвета фасада, переустройство внутренней планировки - все это делается с разрешения специального комитета. Даже самый элементарный ремонт надо согласовать с властями. Хозяин может разве что реставрировать дом и то, не нарушая его историко-художественной ценности. Так что владелец особняка не только живет комильфо, но еще и несет социальную ответственность.

Елена Степанова, газета "Квартира. Дача. Офис"