ЛЕГКО ЛИ ПРОДАТЬ КОММУНАЛКУ?..

Мнение о том, что расселение коммуналок - сверхприбыльный бизнес, - миф образца 1993 года. Дефицит предложения крупногабаритного жилья и избыток "зеленой" наличности у определенной категории населения в начале 90-х породили непомерный интерес к большим квартирам в историческом центре Киева.
Удивительно, но и сегодня многие обитатели коммуналок живут идеалами недавнего прошлого и пытаются торговаться с риэлторами, требуя за свои комнаты двух - или трехкомнатные квартиры. Между тем, шансов получить отдельное жилье у большинства практически не осталось.
Мифы и легенды 1993 года. Труженики риэлторского бизнеса с восьмилетним стажем вспоминают те времена, когда расчеты происходили едва ли не в подъездах, а комиссионные удачливых маклеров от одной сделки составляли $2,3, а иногда и $5 тысяч... На нестабильном, но бурно развивающемся рынке "расселение" было едва ли не синонимом слова "сверхприбыль".
Сегодня нет никаких предпосылок для нового бума расселения. Итак, в 1993 году спрос в несколько раз превышал предложение. Теперь ситуация прямо противоположная: спрос на элитное жилье неизменно стабилен, однако у желающего приобрести дорогую квартиру - множество привлекательных альтернативных вариантов. Рынок предлагает сотни вариантов жилья повышенной комфортности, коттеджи и таун-хаузы, элитные квартиры в домах старого фонда после реконструкции, оснащенные современными атрибутами высокого уровня жизни (новые коммуникации, зеленые зоны, парковки, охраняемые дворы и подъезды)…
На этом фоне вчерашние коммуналки просто теряются. Если коммунальная квартира не стала предметом пристального внимания риэлторов несколько лет назад, сегодня вряд ли можно превратить ее в элитное жилье, скорее, это вариант для семьи со средним достатком, желающей съехаться за счет продажи квартир меньшей площади.
Для риэлторов это уже не сверхприбыль, а рутинная, сопряженная с риском работа. Наиболее ликвидны, с точки зрения расселения, небольшие коммуналки - трех-, четырех-, пяти-комнатных в "сталинских" домах или в старом фонде.
Труднорасселяемые квартиры. За восемь лет на ниве расселения успели поработать десятки агентств, и все ликвидные квартиры в центре Киева уже расселены. Подавляющее большинство сегодняшних вариантов - "трудные", чаще всего, застопорившиеся по причине завышенных требований жильцов.
Другие факторы, препятствующие расселению, ? "проблемное" расположение квартиры и плачевное состояние дома. Престижные апартаменты в выгодно расположенных и хорошо сохранившихся домах уже "вымыты" с рынка. А в условиях почти неограниченного выбора, такие как низко расположенные окна первых этажей и соседства с напряженными магистралями мало привлекают состоятельных новоселов-инвесторов.
Единство и борьба менталитетов. Риэлтору, занимающемуся расселением, приходится решать интересную задачу: превращать жилье самого низкого класса в квартиру повышенной комфортности и приводить к общему знаменателю интересы диаметрально противоположенных слоев общества.
Больше всего проблем - с "коммунальщиками". Ведь для того, кто вознамерился приобрести вчерашнюю коммунальную квартиру не будет откровением, что социальная среда в коммунальном Киеве не слишком благополучна. С каждым годом процент неблагополучных "коммунальщиков" возрастает, и любой из них может поставить сделку под угрозу. Практически каждый раз агенту приходится сталкиваться с гражданами, которые не желают уезжать с обжитого места. В основном, такие "трудные" жильцы - одинокие люди преклонного возраста. Вообще же, практически все, кто действительно горел желанием разъехаться, уже расселились. Сейчас большинство хочет не просто переехать в новое жилье, но и получить при этом доплату.
У расселенцев и расселяющих разная степень ответственности. Особая проблема - долги по квартире. Если задолженность не будет погашена, то даже необходимую справку из ЖЭКа не получить. Приходится рисковать, сознавая, что если сделка не состоится, мы эти деньги потеряли. Самое удивительное, что в последнее время не платить за квартиру стало едва ли не нормой жизни. А то, что риэлторы гасят эти долги, неплательщики воспринимают как должное. Логика такая: они (покупатели) богатые, так пусть за нас платят…
Говоря о количестве расселений на сегодняшнем рынке недвижимости, у риэлторов есть термин "расселение". Дело в том, что нигде в специальной литературе вы не встретите определение юридического термина "расселение". При этом слове (даже у риэлторов) срабатывает ставший классическим стереотип: огромная квартира с остатками лепнины и фрагментами витражей, поделенная фанерными перегородками на узкие комнатки-пеналы. Состоятельный новосел-инвестор вместе со своим помощником-агентом по недвижимости непременно должны уладить дела всех проживающих бабушек и алкоголиков, причем так, чтобы каждый получил по заслугам: кто - двухкомнатную квартиру в хрущевке, а кто доплату и комнату в деревянном доме в области. На практике расселение сегодня значительно отличаются от обрисованных нами. Чаще всего этим словом обозначают продажу квартиры, для жильцов которой необходимо покупать как минимум две единицы альтернативного жилья. Иными словами, разъезд семьи (бывшие супруги, дети и родители) - тоже расселение. Известно, что родственников, как и соседей, у нас не выбирают, а потому и здесь проблемы тоже.
Ласкавенко Дмитрий
Агентство "ЮС"
Член АСНУ