Объективный разговор о подмосковных коттеджах

  
Часто в публикациях в СМИ, интервью с экспертами высказываются спорные и противоречивые оценки состояния спроса на рынке коттеджей Подмосковья. Утверждается, что по престижности Новорижское направление опередило Рублево-Успенское, что пик спроса сместился на коттеджи меньшей площади - 150-200 кв. м, что проживание в поселке именитых соседей резко повышает цену? При всем уважении к экспертам, мы считаем, что каждое утверждение должно проверяться статистикой.   

Методика исследования - интервью

  
Наша группа провела специальное исследование предпочтений потребителей на рынке коттеджей. Метод исследования - анкетирование специалистов. Разработанная анкета включала 55 вопросов. Получены ответы от 42 экспертов компании "Миэль", которые в 2001-2002 гг. провели около 400 сделок в данном сегменте рынка и обслужили в общей сложности более 4 тыс. клиентов. Анкетирование не было анонимным, что повышает доверие к полученным ответам. Вместе с тем, отдельные вопросы вызвали затруднения у респондентов, а показатель "рассогласования" мнений экспертов по ряду вопросов оказался чрезмерно большим. В связи с этим по специальной методике была отобрана группа наиболее компетентных специалистов (11 человек) и проведены интервью с ними, результаты обработки которых по этим вопросам приняты как окончательные. За неимением места (отчет содержит 88 страниц) и в связи с тем, что само исследование носит коммерческий характер, дадим лишь некоторые оценки специалистов. Однако приведенных цифр, на наш взгляд, достаточно, чтобы создать обобщенный портрет покупателя отдельно стоящего "семейного" дома.   

Рынок почти стабилизировался

  
Итак, по обобщенному мнению экспертов, наиболее популярным направлением у потенциальных приобретателей коттеджей по-прежнему является Рублево-Успенское шоссе (его доля в спросе составила около 36%), на втором месте - Новорижское шоссе (18,9%). Наиболее востребованными являются коттеджи, расположенные в пределах 15-20 км от МКАД (доля в спросе составила 53,7%) и 10-15 км (34,1%). Эксперты считают, что в 2001 году спрос в целом по Подмосковью вырос по сравнению с предыдущим годом на 16-17%. В 2002 году рост спроса практически прекратился (3-4% - уже повод говорить о стабилизации). В Минско-Рижском направлении в 2001 году спрос увеличился на 12-19% по сравнению с предыдущим годом, в 2002 году темпы роста снизились до 6-7%.

  Такая динамика спроса подтверждает, что сегмент коттеджей, как и весь рынок жилой недвижимости региона переходит от стадии послекризисного роста к стабилизации.   

Групповой портрет покупателя

  
Какой же портрет покупателя вырисовывается по обобщенным оценкам экспертов? Прежде всего, это преимущественно москвичи (47,7%). Еще более четверти (26,8%) - жители нефтегазодобывающих регионов России и районов Сибири. Остальные выделенные категории (Центральная Россия, Московская область, Дальний Восток, Северный Кавказ, дальнее и ближнее зарубежье) занимают от 2 до 6% в совокупной доле в 25,2%.

  Наиболее вероятными покупателями коттеджей (85%) являются семьи из четырех-пяти человек, в которых двое-трое взрослых. В 15% случаев (эксперты отмечают, что это наблюдается при покупке дорогих коттеджей) приобретатели готовятся к тому, что в их доме будут проживать 6-7 человек (большая семья, обслуживающий персонал, охрана...).   

Квадратные метры спроса

  
Наиболее востребованная площадь коттеджей, по обобщенному мнению респондентов, - 250-300 кв. м (24 % приобретателей). Еще 17-18% интересовались коттеджами площадью 300-350 и 350-400 кв. м. По 7-8% приходится на диапазоны меньшей (100-150) и большей (400-450 и 450-500 кв. м) площади. Наиболее востребованными числом спален являются четыре (62,5% в спросе), затем 3 спальни (25%). 10% экспертов считают, что покупателей интересуют коттеджи с пятью спальнями и 2,5% - с двумя спальнями. В 60% ответов экспертов соотношение числа спален и санузлов подчиняются формуле "число спален минус один", в 22,5% - "равен числу спален" и в 17,5% - "число спален плюс один".   

Дерево на участке дороже именитого соседа

  
Наибольшую долю в спросе (38,5%) занимают коттеджи, построенные в классическом архитектурном стиле. За ними следуют коттеджи, выдержанные в традициях модерна - 21,5% покупательских предпочтений. Третье место (15,8%) занимают образцы северо-европейского и скандинавского стиля. Немного меньше доля в спросе (11,1%) коттеджей, построенных в американо-канадском стиле и примерно равные доли - от 4,2% до 4,7 % предпочтений в спросе покупатели отдают псевдорусскому стилю, эклектике и прочим вариантам. Получены следующие среднестатистические оценки прироста цены сделки за счет некоторых элементов оснащения: сауна - 13,8%; бассейн, искусственный пруд на участке, баня - 7-8%, тренажерный зал, зимний сад, бильярдная - 4-5%, джакузи, выделенная Интернет-линия - 3-3,5%.   При наличии тех или иных элементов благоустройства земельного участка коттеджа и поселка, покупатели коттеджей, по мнению экспертов, должны согласиться со следующими величинами прироста цены объекта: лесные деревья на участке - 26,8%; лесная или развитая парковая зона - 24,5%; ограждение коттеджного поселка - 15,6%; индивидуальное ограждение (при отсутствии общего ограждения поселка) - 8,8%; ландшафтное проектирование участка - 14%; естественный водоем - 17,8%. Соседство со знаменитостями, по мнению опрошенных, поднимет цену объекта всего лишь на 2,1%.   И напоследок несколько слов о ценовых предпочтениях. Вопреки некоторым утверждениям, наибольший спрос сегодня сосредоточен в сегменте относительно недорогих объектов (имеется в виду участок с домом без окончательной отделки). 37 % потенциальных покупателей готовы выложить за будущий дом не больше $200 тыс. Цены в $200-300 тыс. занимают 28,2% в спросе. Далее следуют $300-400 тыс. (22%), $400-500 тыс. (7,8%), $ 500-750 тыс., $750-1000 тыс. (1,5%). Цены более $1 млн. способны привлечь внимание не больше чем 0,5% от общего числа реальных покупателей.

Геннадий Стерник, зам. генерального директора Агентства экспертизы инвестиционных проектов, член Национального совета РГР, к. т. н.

Каталог недвижимости Москвы и Московской области